안녕하세요,
오늘은 부동산 창업과 상가 임대에 관심 있는 분들을 위해
근린생활시설 1종과 2종의 차이점에 대해 자세히 알려드릴게요.
특히 동물판매업, 헬스장, 음식점, 미용실, 카페 등을
창업 고려 중이라면 꼭 알아야 할 내용입니다.
창업을 하려고 하는데 마침 임대료가 저렴한 상가를 덜컥 계약하고
인테리어를 짜잔~ 하고 보니,
그곳은 본인이 원하는 업종을 할 수 없다는 말을 들을 때 어떤 기분이 들까요??
생각만 해도 아찔하죠!!
(제가 얼마전에 쓴 글 '사전심사청구제'를 이용해서
본인이 하고자 하는 일이 관련법에 위배되지 않는지
알아보는 것도 팁이 되겠네요)
창업을 하기 전에 그 상가가 본인이 생각하는 창업종목으로
영업이 가능한지 먼저 알아보아야 하는데요.
건축물대장을 발급받아보면 '건축물 용도'란에
1종 근린생활시설 또는 2종 근린생활시설이라고 보일거예요
자 그럼 본인이 원하는 업종을 할 수 있는 곳인지
없는 곳인지 알아보는 방법을 설명드리도록 하겠습니다.
1. 근린생활시설이란?
근린생활시설이란, 주거지 주변에서 사람들이 일상적으로 이용할 수 있는 시설을 말해요.
건축법상 근린생활시설은 1종과 2종으로 구분되는데요, 각기 허용되는 업종의 범위가 다릅니다.
★ 주의사항★
- 건축물대장 용도가 1종인지 2종인지 반드시 확인해야 하며,
- 해당 업종이 실제로 해당 용도에 허용되는지 건축과에 문의하는 것이 안전해요.
📌 1종 근린생활시설 – 소규모, 조용한 업종 중심
1종 근린생활시설은 소규모 점포 위주의 일상생활 밀접 업종이 허용됩니다.
주거지역과 인접해 있어서 소음, 냄새, 유동 인구 유발이 적은 업종이 중심입니다.
아래표로, 가능업종을 보면요~~
| 🔹 의료 | 의원, 치과의원, 한의원 (※ 종합병원·병원은 불가),약국 |
| 🔹 복지 | 보육시설(어린이집), 노인복지시설 |
| 🔹 교육 | 독서실, 공부방 (소규모), 유치원, 학원(소규모) |
| 🔹 미용 | 이·미용실, 네일숍 |
| 🔹 생활 편의 | 슈퍼마켓, 문구점, 세탁소, 구두수선, 인쇄소, 편의점 |
| 🔹 식음료 | 카페(소규모), 제과점, 떡집, 도시락 전문점 (※ 주방 큰 일반음식점은 불가) |
| 🔹 종교 | 소규모 교회, 기도원 (대규모 예배당은 불가) |
| 🔹 문화·서비스 | 서점, 사진관, 복사·출력소, 컴퓨터 수리점 |
| 🔹 금융 | 소형 ATM 부스 |
| 🔹 기타 | 부동산 사무소(소형), 동물미용업, 동물위탁업 |
🚫 불가 업종 예시: 헬스장, 동물판매업, 대형 음식점, PC방 등은 1종 근린생활시설에 허용되지 않아요.
📌 2종 근린생활시설 – 다소 규모 있고 유동 인구 많은 업종
2종 근린생활시설은 1종보다 더 다양하고 소음·유입인원 많은 업종까지 포함되는데요.
상업지역과 일반주거지역에 많이 위치하며, 상가 밀집지에 적합한 업종이 많습니다.
아래표로, 가능업종 확인하세요~
| 🔹 외식 | 일반음식점, 한식·중식·분식집, 제과점, 패스트푸드점, 치킨집, 피자전문점,대형카페 |
| 🔹 교육 | 학원(보습, 예체능, 입시), 컴퓨터 학원 |
| 🔹 의료 | 동물병원, 물리치료실 등 (단 병원급 이상은 불가) |
| 🔹 서비스 | 부동산중개소(대형), 보험대리점, 세무사무소, 법무사무소 |
| 🔹 유통 | 편의점, 생활잡화점, 화장품점, 휴대폰 매장 |
| 🔹 미용·헬스 | 피부관리실, 헬스장, 필라테스, 요가센터, 스크린 골프장 |
| 🔹 문화 | 노래방, PC방, 당구장, 만화방,볼링장 |
| 🔹 동물 관련 | 동물판매업, 애완동물용품점 |
| 🔹 숙박 | 게스트하우스, 고시원(소규모) |
| 🔹 기타 | 택배 대리점, 여행사, 사진관, 찜질방, 마사지샵(비의료) |
2. 1종 → 2종 용도변경, 가능할까?
예를 들어서, 동물판매업은 소음, 냄새, 위생문제로 인해 주거지 밀접 지역에 위치한 1종 근린생활시설에선 허용되지 않는 업종인데요.
이런 업종은 2종 근린생활시설 또는 상업지역에서만 영업 허가가 납니다.
(* 하지만 일부 경우, 관할 구청의 해석이나 시설 구조 요건 충족 시 예외적으로 영업을 허가하는 사례도 있어, 정확한 여부는 건축사나 지자체와 확인이 필요해요.)
건축물 대장을 발급받아 보니 1종 근린생활시설로 되어 있어서 동물판매업을 못하는 상황
1종 → 2종 용도변경, 가능할까요???
가능합니다! 하지만 건축법상 용도변경 허가 절차를 밟아야 하며, 건축사 설계도 작성 및 구청 심의를 거쳐야 해요.
특히 주차장 확보 기준, 구조 변경 가능성, 소방 기준 등을 고려해야 하니 사전 상담은 필수입니다.
1종 근린생활시설을 2종 근린생활시설로 용도 변경하려는 경우, 단순한 리모델링이나 내부 인테리어를 넘는 건축법상 용도 변경 행위에 해당하는데요. 따라서 관할 지자체(구청 또는 시청 건축과 등)에 정식 허가 절차를 밟아야 하고, 다음과 같은 절차와 서류가 필요하답니다.
✅ 1) 사전 확인 사항
- 건축물대장 확인: 현재 용도가 '1종 근린생활시설'인지 확인합니다.
- 지역 지구 확인: 해당 건축물이 위치한 토지가 도시계획상 제약이 없는지 확인합니다 (예: 주거지역 내 용도 제한).- 도시계획부서에서 확인해보세요.
- 건축법·건축조례 적합성 확인: 용도 변경이 가능한 건물인지, 구조나 면적 등에서 문제가 없는지 전문가(건축사 등)의 검토가 필요합니다.
✅ 2) 필요 절차
- 건축사 선임 (필수)
→ 용도 변경은 건축사 작성 설계도면이 필요하므로, 건축사무소와 계약해야 합니다. - 건축물 용도변경 허가 신청
→ 관할 구청 건축과 또는 건축민원센터에 신청합니다. - 허가심의 및 검토 (약 2주~4주)
→ 구조, 소방, 주차 등 법적 기준 충족 여부 심사. - 용도 변경 허가서 발급
- 건축물대장 변경 신청 (용도변경 후)
→ 변경된 용도로 건축물대장을 정정합니다.
✅ 3) 필요 서류
- 건축사 작성 설계도면 (배치도, 평면도, 구조도 등)
- 건축물대장
- 토지대장 또는 등기부등본
- 위임장 (위임 시)
- 기타 필요시: 소방설비도, 주차장 확보 증명 등
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✅ 4) 주의사항
- 주차장 확보 여부: 2종으로 변경되면 주차장 기준이 강화되는 경우가 많아, 별도 주차장 확보가 필요할 수 있습니다.
- 소방 설비 기준 충족: 업종에 따라 자동화재탐지설비, 소화기 등 설치 기준이 달라집니다.
- 구조 변경 동반 여부: 내부 구조 변경이 포함되면 리모델링 공사 허가도 추가로 필요합니다.
✅ 5) 1종 근생 → 2종 근생으로 변경 필요 업종 예시
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- 동물판매업
- 실내체육시설 (필라테스, 헬스장)
- PC방, 노래방
- 일반 음식점 중 조리설비가 큰 경우
✅ 6) 총 소요 기간과 비용
- 소요기간: 평균 2~4주 (서류 미비시 더 지연될 수 있어요)
- 비용: 설계사무소 수수료 + 인허가 수수료 포함 200~500만 원 수준 (건물 규모 및 지역에 따라 달라요~~)
오늘은 부동산 창업과 상가 임대할 때
근린생활시설 1종과 2종을 잘 알아보고 창업을 하시라고 말씀드렸는데요.
가장 중요한 거!!
창업 전에 *건축물대장을 꼭* 확인하세요!
건물 용도에 따라 허가받을 수 있는 업종이 달라지니까요..
용도변경이 필요하다면 시간과 비용이 소요되므로
미리 준비하시구요.~~
