사업을 시작하기 전, 반드시 사전심사청구를 통해 가능성을 확인하세요!!

축사를 건축하거나 농지 또는 산지 전용을 받거나

공장을 짓거나 토지용도를 변경하거나 등등

건축이나 인허가와 같은 행정적인 절차를 밟을 때

어디서부터 손을 대야 할지 모를 때 있잖아요.??

 

관공서에 들렀는데 건축과에 갔더니 농정과에 가라 하고

농정과에 갔더니 환경관리과에 가보라고 하고..등등등

사업을 하려다 뒷골 땡겨 

미리 병원신세 질 것 같은 상황 말이죠.

 

그래서 오늘은

한 번의 신청으로 사업진행여부를

미리 판단해 볼수 있는 방법인

'사전심사청구'에 대해서

알아보도록 하겠습니다.

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📌 사전심사청구란?

사전심사청구 제도는 토지 이용, 건축, 축산경영 또는 기타 사업을 추진하려는 사람이 본격적인 인·허가 신청 전에 행정기관에 해당 사업의 가능성을 미리 검토받을 수 있는 절차를 말해요.

즉, 본 신청을 하기 전에 인·허가 요건을 미리 확인하여 사업 진행 여부를 판단할 수 있도록 도와주는 제도이기 때문에, 불필요한 시간과 비용을 절약할 수 있겠죠!!!

 

사전심사청구 제도를 활용하면 정식 인·허가 신청 전에 사전 검토를 통해 문제점을 파악하고 보완할 기회를 가질 수 있어서 신청 후 반려되거나 보완 요청이 반복되는 상황을 막을 수가 있어요.(정말 이 부분이 가장 힘들었던 부분이었잖아요.).

결과적으로는 여러번 행정기관을 방문해서 이 부서 저 부서 다니지 않아도 되어서 불필요한 비용이나 행정 절차를 최소화할 수 있겠네요.

 

그리고 사업을 위해 필요한 토지 매입이나 건축 설계를 하기 전에 사업 타당성을 검토해 볼 수 있으니 금전적으로 절약하는 장점도 있구요.

 

이처럼, 담당 공무원과 협의를 통해 구체적인 조건을 확인할 수 있어 사업 추진 여부를 조기에 판단할 수 있어요. 

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📌 사전심사청구 대상

사전심사청구는 법률에서 정한 일정한 인·허가 사항에 대해 적용이 되는데요.

아래와 같은 경우 주로 사전심사청구 대상이 됩니다.

1️⃣ 토지 이용 및 개발

• 농지 전용 허가
• 개발행위 허가 (공장, 창고, 축사 등)
• 도시계획시설 결정

2️⃣ 건축 및 시설 설치

• 건축 허가 및 건축 신고
• 공장·창고·축사 건축 허가

• 

3️⃣ 축산업·농업 관련 인·허가

• 가축사육시설 설치 허가
• 축산업 허가 및 신고
• 농업법인 설립 및 운영 관련 허가

4️⃣ 환경 및 기타 인·허가 사항

• 환경영향평가
• 배출시설 설치 허가
• 폐기물 처리시설 허가

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📌 사전심사청구 적용 사례 & 예시

사전심사청구는 토지 이용, 건축, 축산업, 농업, 환경 인·허가 등 다양한 분야에서 활용되는데요. 실제로 어떤 경우에 사전심사청구가 유용한지 구체적인 예시를 들어 설명드릴께요.

 1. 축산업을 위한 가축사육시설 설치 (축사 건축)

[예시]
A 씨는 시골에 있는 토지를 매입하여 소 사육장을 운영하려고 합니다. 하지만 해당 토지에서 축사 건축이 가능한지, 환경 규제(가축사육 제한구역, 배출시설 규제 등)에 저촉되지 않는지 확신이 없습니다.

 

≡ 사전심사청구 검토 내용 :
✔️ 해당 지역이 가축사육 제한구역인지 확인
✔️ 축사 건축이 가능한 용도지역인지 검토 (예: 농림지역, 관리지역 등)
✔️ 폐수 배출 관련 환경 규제 확인

 

★ 결과 : 축사 건축이 가능하다는 답변을 받으면 본격적으로 건축허가를 신청하고 사업을 진행하면 되구요.

만약, 제한구역으로 확인될 경우 추가적인 허가 절차가 필요한지, 혹은 다른 부지를 고려해야 하는지 판단할 수 있습니다.

 2. 농지 전용 허가 (농업시설 설치)

[예시]
B 씨는 현재 농업을 운영 중이며, 비닐하우스를 설치하여 규모를 확장하려고 합니다. 하지만 농지는 원칙적으로 농사 목적 외의 용도로 사용하기 어려운 경우가 많아 비닐하우스를 설치할 수 있는지 불확실한데요.. 그래서 사전심사청구를 해 봅니다.

≡ 사전심사청구 검토 내용 :
✔️ 해당 농지가 농업시설(비닐하우스, 창고) 설치가 가능한지
✔️ 농지보전부담금 부과 여부
✔️ 토지 이용계획 및 지역 제한 여부

 

★ 결과 : 만약 농지 전용 허가가 가능하다면 B 씨는 정식으로 농지전용허가를 신청하여 비닐하우스를 설치할 수 있습니다. 하지만 불가능한 경우, 다른 토지를 물색하거나 허가 가능한 다른 방법을 찾는 것이 좋습니다.

 3. 공장 설립을 위한 개발행위 허가

[예시]
C 씨는 지방의 한 부지를 매입하여 소규모 공장을 설립하려고 합니다. 하지만 해당 토지가 공장 설립이 가능한 지역인지, 개발행위 허가가 필요한지 확실하지 않아 사전심사청구를 합니다.

≡  사전심사청구 검토 내용 :
✔️ 해당 지역이 공장 설립 허가가 가능한 용도지역인지 (예: 일반공업지역, 계획관리지역 등)
✔️ 건폐율(건축 면적 제한), 용적률, 도로 진입 가능 여부
✔️ 환경영향평가 및 폐수처리 관련 규제 확인

 

★ 결과 : 공장 설립이 가능하다는 답변을 받으면 본격적으로 건축허가 및 공장 등록 절차를 진행할 수 있습니다. 만약 규제에 의해 어렵다면 대체 부지를 찾거나 다른 사업 계획을 고려할 수 있습니다.

4. 창고·물류시설 건축 허가

[예시]
D 씨는 대형 창고(물류센터)를 건설하려고 합니다. 하지만 해당 토지가 창고 건축이 가능한 용도인지, 소방 및 교통 관련 규제를 충족할 수 있는지 불확실합니다.

≡  사전심사청구 검토 내용
✔️ 해당 토지가 창고 건축이 가능한 계획관리지역 또는 공업지역인지
✔️ 소방시설 및 차량 출입로 확보 가능 여부
✔️ 환경영향평가 또는 교통영향평가 필요 여부

 

★ 결과 : 창고 건축이 가능하면 이후 정식 허가 절차를 진행하고, 만약 규제가 많다면 입지를 변경하거나 추가 서류 준비를 진행할 수 있습니다.

 5. 토지 용도 변경 및 도시계획시설 결정

[예시]
E 씨는 소유하고 있는 토지를 숙박시설(펜션)로 개발하려고 합니다. 하지만 현재 토지 용도가 농림지역이기 때문에 숙박시설 건축이 가능한지 확신이 없습니다.

≡  사전심사청구 검토 내용
✔️ 토지 용도를 변경할 수 있는지 여부
✔️ 주변 지역 개발계획과의 연계 가능성
✔️ 환경 규제(수질 보호구역, 자연공원구역 등) 확인

 

★ 결과 : 토지 용도 변경이 가능하면 이후 도시계획 변경 절차를 진행할 수 있으며, 불가능할 경우 다른 용도로 개발하거나 다른 입지를 고려해야 합니다.

 6. 환경영향평가 및 폐기물 처리시설 허가

[예시]
F 씨는 공장을 운영하면서 폐기물을 자체적으로 처리할 소규모 폐기물 처리시설을 설치하려고 합니다. 하지만 환경규제가 엄격하기 때문에 허가 가능 여부를 사전에 알고 싶습니다.

≡   사전심사청구 검토 내용
✔️ 해당 지역에서 폐기물 처리시설 설치가 가능한지 여부
✔️ 환경영향평가 필요 여부
✔️ 주민 민원 발생 가능성 검토

 

★ 결과 : 허가가 가능하면 환경영향평가 및 인·허가 절차를 진행하고, 불가능할 경우 외부 폐기물 처리업체와 계약하는 등의 대안을 고려할 수 있습니다.

 

자, 그렇다면 '사전심사청구'는 어떻게 하는 걸까요? 아래에서 설명드리겠습니다.

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📌 사전심사청구 절차

1️⃣ 사전 검토 및 신청서 작성

• 토지나 사업예정지가 있는 해당 지자체(시·군·구청) 또는 관련 행정기관에 문의해서 '사전심사청구'가 가능한지 먼저 확인해보세요.
• 가능하다면 방문하여 '신청서'를 작성합니다. (사업 개요, 위치, 면적, 용도, 필요 허가 사항 등 포함)
• 신청서와 함께 필요 서류 준비를 준비해서 첨부합니다. (토지 이용계획서, 사업 계획서, 위치도 등)
•  

  

2️⃣ 사전심사청구 접수

• 담당 행정기관에 접수하세요. (보통 시청, 군청의 종합민원과에서 '사전심사청구'를 받게 됩니다.)

3️⃣ 행정기관의 심사 및 검토

• 사전심의청구를 받은 담당자는 관련 건을 검토후 세부적인 검토(관련 법령, 지역 조례, 입지 요건 등)를 위하여 관련부서로 검토의견을 받게 됩니다. (해당 부서들에서는 검토한 의견을 민원 접수한 부서에 회신해 줍니다.) 
• 필요한 경우 관련 부서에서는 보완이 필요한 부분 조건을 달아 결과를 회신하기도 합니다.

  

4️⃣ 결과 통보 (보통 30~60일 이내)

• 신청서를 접수받은 부서에서는 관계있는 부서들의 의견을 수렴하여 사업 가능 여부, 허가 조건, 추가 검토 사항 등에 대한 의견을 신청인에게 제공합니다.
• 신청인은 이를 바탕으로 본 신청 여부를 결정하게 됩니다.

5️⃣ 본격적인 인·허가 신청 (필요 시)

• 사전심사청구 결과를 토대로 본 신청을 진행하면 됩니다.

  

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📌 사전심사청구 시 제출해야 할 서류

사전심사청구 신청 시 일반적으로 아래과 같은 서류가 필요한데요

 

사전심사청구 신청서 (행정기관 양식)
사업 계획서 (사업 목적, 예상 규모, 추진 일정 등 포함)
토지 이용 계획서 (부지 위치, 면적, 용도 등 포함)
지적도 및 토지이용계획 확인서
건축 설계 개요 (건축 관련 신청 시)
환경 관련 자료 (필요 시)

 

추가 서류는 해당 사업의 성격에 따라 요구될 수 있으므로, 담당 행정기관에 문의해서 확인하는 것이 중요합니다.

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📌 사전심사청구 수수료

사전심사청구는 대부분 무료로 진행되지만, 일부 인·허가 사항(예: 개발행위 허가, 환경영향평가 등)에서는 소정의 수수료가 발생할 수 있습니다.

수수료는 각 지자체마다 다를 수 있으므로 사전 문의하는 것이 좋아요.

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📌 사전심사청구 결과의 법적 효력

❗ 사전심사청구는 최종 허가가 아니예요. 사전심사 결과가 긍정적이라도 본 신청 과정에서 추가 조건이 붙거나 변경될 수 있다는 점 말씀드려요.

❗사전심사청구 결과는 참고 자료일 뿐, 행정기관의 최종 결정이 아닙니다.

❗사전심사청구 결과가 긍정적이더라도, 법령이나 지침이 변경되면 본 신청 시 다른 결과가 나올 수도 있으니 참고하시구요.

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사전심사청구를 활용하면 사업 진행이 쉬워지고 진행을 더 효율적으로 할 수 있겠죠~~

 

결론적으로 말씀드리면 

사전심사청구를 활용하면 사업 진행이 쉬워집니다!

즉, 사업 가능성을 조기에 판단하여 시행 여부 결정이 가능하고
행정기관과 사전 협의하여 문제점을 최소화하며
그래서 불필요한 시간·비용 절감 및 절차가 간소화됩니다.

 

특히 축산업, 농업, 건축, 공장 설립 등을 계획 중이라면

사전심사청구를 적극 활용하는 것이 유리하니 적극 활용해 보세요~~