전세나 월세 주는 집주인 / 주택임대 소득세신고 대상 / 주택임대소득 사업자등록 대상 / 신고 안하면 불이익?

 

전세나 월세를 주고 있는 집주인이라면 수입금액에 대해서
소득신고를 해야 하는지 사업자등록도 꼭 해야 하는지 궁금하실텐데요.
그리고 신고나 등록을 안하면 무슨 불이익이 있는지도
함께 궁금하실 거라 생각되어 정리해 보았습니다.

 

결론부터 말씀드리면 임대소득세 과세대상이라면 소득세신고도 해야 하고 사업자등록도 해야 합니다.

과세대상이라면 5월에 소득세 신고를 그리고 세무서에는 사업자등록도 해야 합니다.

과세대상은 보유주택 수가 기준입니다.

 

1주택자는 기본적으로 전세든 월세든 과세대상이 아닙니다. 그렇지만 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 월세를 준다면 이때는 과세대상이 됩니다. 

2주택자는 월세에 대해서만 과세가 되고 전세를 준다면 과세대상이 아닙니다.

 

그리고 3주택 이상이라면 월세든 전세든 모두 과세대상입니다. 보증금에 대해서는 간주임대료로 계산후 월 수입금을 계산합니다.

정리하면 주택임대소득 과세대상이 소득세신고 대상이면서 사업자등록대상입니다.

즉, 1주택으로 기준시가 12억을 초과하면서 월세를 주고 있거나 2주택자로 월세를 주고 있거나 

그리고 3주택 이상은 월세든 전세든 소득세 신고 대상이면서 동시에 사업자등록대상입니다.

그러나 1주택자 그리고 2주택자로 전세를 주고 있다면 비과세 대상으로 소득세 신고 대상도 사업자등록 대상도 아닙니다.(단, 기준시가 12억을 초과하는 1주택 월세는 예외입니다.)

 

먼저 소득세 신고 의무에 대해 말씀 드리겠습니다.

여기에 대한 질문 한 번 볼께요.

질문 1 : 2주택으로 월세 30만원도 임대소득세 신고를 해야 하나요?

   - 2주택자 월세로 신고 대상이긴 합니다. 그런데 월세를 30만원을 받고 있는 상황

 

질문 2 : 2주택으로 월세 50만원도 임대소득세 신고를 해야 하나요?

 

위의 질문에서의 금액 즉, 월세가 30만원이든 50만원이든 어째뜬 2주택자 월세로 소득세 과세 대상이면서 신고대상입니다.

 

여기서 한 가지 더 알아보고 넘어가야 할게 있는데요 바로 임대소득세 비과세 면세점 입니다. (물건을 면세로 살 수 있는 가게라는 뜻 아닙니다~^^)

전세나 월세를 주고 있지만 소득세가 안나오는 즉, 과세대상이지만 낼 소득세가 없는 비과세가 되는 면세점이라는게 있어요.

일반 임대사업자는 년 임대수입금액 4백만원이 비과세 면세입니다.

수입금액 4백만원일 때 필요경비 50%, 기본공제 2백만원을 적용하면 과세표준이 '0'가 되면서 산출세액이 없습니다.

(단, 임대소득 외 소득이 2천만원을 초과할 떄는 기본 공제 적용이 되지 않으니 참고 하세요)

즉 세무서에만 사업자 등록을 했거나 등록 자체를 하지 않은 일반 임대사업자는 년 임대수입 4백만원, 월세로 33만원까지는 소득세가 나오지 않습니다. 

그리고 지자체와 세무서에 동시에 등록한 4년 단기, 8년과 10년 장기의 등록 임대사업자입니다.

필요경비가 60%, 기본공제가 4백만이 적용되면서 년 임대수입금액 1천만이 비과세 면세점입니다.

즉, 등록 임대사업자는 년 수입금액 1천만원, 월세로 83만원까지는 소득세가 나오지 않습니다.

참고로 4백만원, 1천만원은 기타 소득이 2천만원 이하로 기본공제를 적용받은 경우입니다.

 

위의 질문을 다시 살펴볼까요.

질문 : 2주택으로 월세 30만원도 임대소득세 신고를 해야 하나요?

위의 면세점 관련 표를 참고해서 보면 년 임대수익 360만원으로 비과세 면세점 이하로 낼 소득세가 없습니다. 그럼 낼 소득세가 없는데도 신고를 해야 하는지 궁금하시겠죠??

그리고 다음 질문인  2주택으로 월세 50만원도 임대소득세 신고를 해야 하나요?

면세점 400만원이 넘어 얼마 안되지만 소득세는 나오네요. 당연 신고 대상입니다. 이경우 신고를 안하게 되면 어떤 문제가 있는지 궁금하시겠네요.

 

무신고 가산세, 과소신고 가산세 그리고 납부지연 가산세가 있다는 점을 말씀드려야겠네요.

 

첫번째① 무신고 가산세는 소득세 과세대상인데도 신고를 하지 않은 경우입니다. 무신고 납부세액의 20%의 가산세가 부과됩니다.

소득세 신고 대상이지만 신고를 안해서 부과되는 무신고 가산세 실제 얼마나 되는지 한번 볼까요?

첫번째 2주택자가 월세 50만원으로 임대하는 경우 소득세 신고 대상입니다.

연 수입금액이 6백만입니다. 여기서 필요경비와 기본공제를 적용하고 분리과세 세율 14%를 적용하면 산출세액이 나옵니다. 일반 임대사업자는 14만원입니다. 그런데 신고를 안했습니다. 14만원의 20%인 28,000의 무신고 가산세가 부과 되겠네요.

그리고 등록 임대사업자는 월세 50만원인 경우 산출세액이 없습니다. 즉 납부해야 할 소득세가 없으므로 내야 할 가산세도 없게 됩니다. 

두 번째는 2주택으로 월세 100만원을 받고 있는 경우입니다. 연 수입금액이 1,200만원입니다.

소득세 신고를 안 한 경우 일반 임대사업자는 산출세액이 56만원으로 무신고 가산세는 납부세액의 20%이므로 112,000원이 됩니다.  그리고 등록 임대사업자는 산출세액이 112,000원입니다. 20%의 무신고 가산세가 22,400원이 나옵니다.

세번째로 2주택의 월세 30만원을 받고 있는 경우 연 수입금액이 360만원이어서 400만원인 면세점 이하입니다.

일반 임대사업자든 등록 임대사업자든 산출세액이 없습니다. 따라서 신고를 안하더라도 납부할 세액이 없으니 무신고 가산세도 없습니다.

 

위에서 설명 드렸듯이 소득세 신고 대상이면서 신고를 안했다면 20%의 무신고 가산세가 부과됩니다.

그리고 기한 후 신고를 하게 되면 최고 50%의 감면을 받을 수 있습니다.

1개월 이내 : 50% 감면

1개월 초과 3개월 이내 : 30% 감면

3개월 초과 6개월 이내 : 20% 감면

 

두번째는 ②과소신고 가산세입니다.

실제보다 적은 금액을 신고했을 때 부과되는 가산세입니다.

과소신고 납부세액의 10%의 가산세가 나옵니다.

 

세번째는 ③납부지연 가산세입니다.

무신고나 과소신고 납부세액 × 납부지연일수 × (22/100,000)로 계산하여 가산세가 나옵니다.

질문 : 낼 소득세가 없는데도 신고를 해야 하는지?

즉 앞서 본 2주택자의 월세 30만원의 임대소득의 경우입니다.

2주택 월세로 과세 대상이면서 소득세 신고대상입니다.

그런데 월세 30만원은 면세점 이하로 납부할 소득세가 없습니다. 원칙은 과세대상이라 임대소득세 신고는 해야 합니다.

그렇지만 안 하더라도 특별한 불이익은 없습니다. 납부할 세액이 없으니 어차피 가산세도 없습니다.

 

그렇다면 낼 임대소득세가 있는데도 신고를 안한다면? 즉 위의 사례 중 2주택으로 월세 50만원과 100만원 사례에 해당됩니다. 당연히 소득세 신고를 해야 합니다. 안하게 되면 앞서 본 대로 무신고 가산세 등 가산세가 부과됩니다.

즉 과세 대상이라면 수입금액에 상관없이 소득세 신고는 하셔야 합니다.

단, 면세점 이하라면 안 하더라도 특별한 불이익은 없습니다.

 

주택 임대 소득 과세대상이라면 소득세신고도 해야 하고 사업자 등록도 해야 한다고 했습니다.

국세청 홈페이지에 올라온 자료를 보면 '사업 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출'해야 한다고 되어 있습니다. 이건 주택임대소득자이건 일반자영업자든 동일합니다.(즉 전세나 월세를 주면서 임대수입이 있다면 임대수입이 발생한 날로부터 20일 이내에 신청해야 합니다.)

사업자 등록 미신청 가산세입니다. 임대수입이 있으면서도 사업자 등록을 안 했을 때 부과되는 가산세는

주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액의 가산세가 붙습니다.(적용시기는 2010년 1일 1일 이후부터)

 

2주택으로 월세 50만원(연 600만원)을 받고 있는 경우인데 사업자등록을 안했다면 600만원의 0.2%인 미등록 가산세 12,000원이 부과됩니다.

2주택으로 월세 100만원(연 1,200만원)을 받고 있는 경우인데 사업자등록을 안했다면 1,200만원의 0.2%인 미등록 가산세 24,000원이 됩니다.

2주택으로 월세 30만원(연 360만원)을 받고 있는 경우인데 연 수입이 400만원이 안되어 면세점 이하 입니다. 납부할 소득세도 무신고 가산세도 없습니다. 그렇지만 사업자등록을 안했다면 360만원의 0.2%인 미등록 가산세 7,200원은 나옵니다.

 

이렇게 사업자등록 미신청에 대한 가산세는 수입금액의 0.2%로 그리 많은 금액은 아닙니다. 대부분의 사람들이 등록은 안하고 소득세신고만 하고 있는  이유입니다.

 

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정리해 보겠습니다.

1주택자 그리고 2주택자 전세등 비과세 대상이라면 소득세신고도 사업자등록도 대상이 아닙니다.

단, 기준시가 12억원 초과 1주택 월세는 예외입니다.

 

그렇지만 주택임대소득 과세대상이라면 소득세신고도 해야하고 사업자등록도 해야합니다.

소득세 신고를 하지 않는다면 납부세액의 20%의 무신고 가산세가 부과됩니다.

 

그리고 과세대상이면서 사업자등록을 안 한다면 수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과됩니다.

무신고 가산세 미등록 가산세 실제 얼마 되진 않습니다. 그렇지만 매년 쌓인다면 부담이 될 수도 있습니다.

장기적으로 임대를 줄 예정이라면 소득세 신고도, 사업자등록도 하는 게 좋습니다.